La Ville de Montréal vient de déposer son nouveau Règlement sur l’inclusion dans le logement social afin de soutenir sa Stratégie d’inclusion dans le logement abordable.
Ce nouveau règlement est motivé par une modification à la Loi sur l’aménagement et l’aménagement du territoire faite par le gouvernement du Québec en 2017. Il permet aux municipalités de conditionner la délivrance des permis de construction résidentielle à la conclusion d’une entente sur la fourniture de services sociaux. logement.
La ville a finalement adopté une politique qui exige que chaque nouveau projet de logement comprenne 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 10 à 20 % de logements familiaux. Ce sont trois engagements pris par le parti de la mairesse Valérie Plante lors de la campagne 2017.
En tant que chercheur en politique publique et fiscalité, je me suis intéressé à l’effet de cette politique sur le prix des logements neufs et à l’efficacité de l’approche de la Ville de Montréal.
Une hausse du prix des copropriétés
Une telle exigence augmentera considérablement les coûts d’exploitation des promoteurs immobiliers, ce qui se traduira par une augmentation du prix des logements neufs pour compenser les pertes causées par la nouvelle réglementation. Une étude du groupe Altus avait suggéré que cette nouvelle politique pourrait entraîner une augmentation de 16 % du prix des maisons neuves. Le Groupe Altus affirme maintenant que l’augmentation pourrait être de plus de 3 à 5 %, puisque la Ville a augmenté ses subventions pour la construction de logements sociaux du programme Accès Logis.
De son côté, Montréal parle d’une hausse de 4 % du prix des copropriétés pour les projets résidentiels qui ne sont pas actuellement assujettis à la Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels.
L’objectif de la Ville de Montréal de vouloir favoriser le développement résidentiel mixte en augmentant l’offre de logements sociaux est tout à fait louable. Cet objectif vise à générer une plus grande cohésion sociale et à lutter contre la ségrégation résidentielle. Cependant, la voie que la Mairie semble vouloir emprunter pour atteindre cet objectif n’est certainement pas la plus efficace d’un point de vue économique.
L’adoption de la nouvelle ordonnance entraîne une taxe implicite d’environ 4 % sur les logements neufs. Si cette augmentation semble faible en termes de pourcentage, elle ne l’est pas moins en dollars. Par exemple, pour un condo de 400 000 $, cela représente 16 000 $ (18 400 $ incluant les taxes de vente), une portion importante d’une mise de fonds.
Montréal pénalisé au profit de la banlieue?
Comme cette augmentation ne concerne que le marché du territoire de la Ville de Montréal, elle aura des effets pervers sur la décision de localisation des ménages. Nous pourrions voir plus de migration vers les banlieues.
Entre le 1er juillet 2017 et le 30 juin 2018, la ville de Montréal a perdu 1,24 % de sa population, sa plus forte baisse en une décennie. Cette diminution s’est faite au profit des régions périphériques de Montréal (les 450). Une politique qui augmente le prix des logements neufs de plus de 4 % risque d’accélérer cet exode vers les banlieues.
Et cet exode n’est pas gratuit. L’étalement urbain qui en résulterait aurait des effets sur les déplacements, les infrastructures routières et de transport public, et bien sûr les émissions de carbone. Étant donné qu’un des objectifs affichés de la mairesse de Montréal, Valérie Plante, est d’inciter les gens à habiter près de leur lieu de travail, l’élaboration de cette politique est pour le moins paradoxale : elle entraînerait une augmentation importante du prix des logements neufs à Montréal., ce qui entraînera un exode plus important vers la périphérie et donc un éloignement du lieu de travail pour de nombreux ménages.
Une solution : répartir la pression fiscale
Si la Ville de Montréal veut favoriser l’accessibilité au logement abordable pour les ménages défavorisés, quelle politique lui permettra d’atteindre son objectif?
Il est clair que la politique choisie sera coûteuse. Par conséquent, il est important que la politique optimale soit telle que son financement minimise les effets négatifs sur les contribuables, c’est-à-dire qu’elle minimise les distorsions dans les décisions des contribuables.
La politique suggérée par la Ville de Montréal ne répond assurément pas à ce mandat. Pour réduire les distorsions sur le marché du logement et minimiser l’effet sur les décisions des ménages, il est important de financer la politique choisie à partir des fonds généraux de la Ville. Cela répartirait le fardeau fiscal entre tous les contribuables. Ce serait beaucoup mieux s’il était juste gardé par les nouveaux propriétaires.
La ville elle-même achèterait de nouvelles maisons aux promoteurs au prix du marché et les convertirait en logements abordables ou sociaux.
Évidemment, une telle stratégie fiscale serait plus coûteuse (financièrement) pour la Ville, puisqu’elle devrait payer directement l’achat de logements neufs, alors qu’imposer une ordonnance comme elle entend le faire n’a pas d’impact fiscal direct.
Plus de transparence
Cependant, l’ordonnance créerait des inefficacités sur le marché du logement neuf et affecterait l’étalement urbain. Ces conséquences seraient socialement plus coûteuses que celles créées par l’achat par la Ville de logements neufs financés par les recettes générales.
On peut mentionner un autre avantage non négligeable de la stratégie budgétaire suggérée ici : celui de la transparence. Les coûts de la politique du logement abordable et social seraient directement observables par les citoyens, tandis que ceux induits par l’ordonnance proposée par la Mairie seraient en grande partie cachés dans le marché de l’immobilier neuf.
