L’impact d’un investissement locatif sur le rendement fiscal

L’investissement locatif est souvent reconnu comme un investissement stable et relativement sûr. Cependant, comme tous les revenus que vous percevez, les revenus locatifs sont également soumis à l’impôt sur le revenu et à ce titre il est important d’en comprendre les différents mécanismes.

État des revenus de la propriété et frais applicables

La déclaration de revenus fait partie des rituels annuels de tous les contribuables. Cependant, cette tâche peut sembler une tâche ardue à certains désorientés et ignorants du régime fiscal qui leur est applicable. Les taux applicables sont fixés selon le barème progressif suivant pour les revenus générés en 2019 :

– De 0 € à 10 064 € : défiscalisation ;

– De 10 064 € à 27 794 € : un taux de 14 %, pour les revenus obtenus en 2020, ce taux passera à 11 % ;

– De 27 794 € à 74 517 € : taux de 30 % ;

– De 74 517 € à 157 806 € : un taux de 41 % ;

– Au-delà de 157 €. 806 € : un taux de 45 %.

On parle de tranches marginales d’imposition car, par exemple, si votre revenu net imposable est de 20 000 €, les premiers 10 064 € sont exonérés d’impôt. Vous ne serez taxé que pour les 9 936 € restants (20 000 – 10 064), taxés au taux de 14 %, soit 1 391,04 € d’impôt.

Ainsi, au regard de la fiscalité de l’investissement locatif, les revenus des loyers encaissés augmenteront votre base de calcul du revenu net imposable et pourront vous amener à changer de catégorie fiscale. Mais comme nous venons de le voir, un changement de tranche n’implique pas nécessairement une forte augmentation du montant des impôts, puisque seul le surplus sera soumis à ce nouveau taux.

Ce lien vous permettra d’obtenir plus d’informations sur la fiscalité des revenus locatifs.

La fiscalité d’un investissement locatif meublé

En matière de location meublée, il faut distinguer deux types de location : la Société de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Société de Location Meublée Professionnelle (LMP).

LMNP

Le propriétaire bailleur LMNP est celui dont l’investissement génère moins de 23 000 € par an et dont les revenus tirés de la location du logement locatif n’excèdent pas 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.

Ce dernier a la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux différents. Il peut choisir d’être soumis au régime des micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime vous permet de bénéficier d’un bonus fixe de 50% mais avec l’impossibilité de déduire les charges. A défaut, vous pouvez vous soumettre au régime en vigueur. Ce régime autorise la soustraction de charges déductibles (frais d’entretien, frais et commissions bancaires, précompte immobilier) du montant des revenus perçus.

Attention, oui, si les revenus annuels dépassent 72 600 € (pour les revenus réalisés en 2020), le régime actuel s’applique automatiquement.

LPP

La LMP n’a pas besoin d’être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés pour bénéficier de ce statut. En fonction de la structure juridique choisie par le professionnel, seront présentés :

– Sous le régime de la micro-entreprise, si le chiffre d’affaires n’excède pas 70 000 € pour les meublés non classés et 170 000 € pour les meublés classés, ce qui permet de bénéficier d’une réduction de 50 % ;

– Le régime de l’Impôt sur les Sociétés ou de l’Impôt sur les Sociétés lui-même, avec la possibilité de toujours déduire certaines charges.

Fiscalité des biens loués non meublés

Dans le cadre de la location d’un bien vide, l’administration fiscale propose la même option que dans le LMNP, c’est-à-dire l’option entre se soumettre au régime microsol ou au régime réel (régime IRPF ou impôt sur les sociétés). A la différence que si l’investisseur opte pour le système de la micro-propriété, il ne bénéficie que d’un bonus fixe de 30% et non de 50% comme le permet le système du micro-BIC.

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